La mayoría de los folletos de propiedades en planos muestran un rendimiento proyectado. Pero rara vez muestran las tarifas, las cuotas de servicio, o cuánto tiempo toma realmente recuperar tu capital. Este es el marco exacto que uso con cada cliente, y el mismo que está integrado en la calculadora de ROI gratuita de este sitio.
1. Empieza con el total invertido, no solo el precio
El precio listado nunca es lo que realmente pagas. En Dubái, debes presupuestar:
- Tarifa de transferencia del 4% del DLD, cobrada sobre el precio de la propiedad por el Dubai Land Department.
- Tarifa de registro OQOOD, una tarifa administrativa fija para el registro de propiedades en planos (comúnmente alrededor de AED 5,000, varía según el desarrollador).
Suma esto al precio de la propiedad para obtener tu cifra real de Total Invertido: el número en el que debe basarse cada cálculo de retorno, no el precio de venta.
2. Flujo de caja neto, no renta bruta
El rendimiento bruto (renta anual ÷ precio) se ve muy bien en un folleto. Lo que importa es lo que queda después de la cuota de servicio del edificio, normalmente cotizada por pie cuadrado, por año. Resta la cuota de servicio anual de la renta bruta para obtener tu Flujo de Caja Neto Anual.
| Métrica | Fórmula |
|---|---|
| Total Invertido | Precio + 4% impuesto DLD + tarifa OQOOD |
| Flujo de Caja Neto Anual | Renta anual − (pies² × cuota de servicio) |
| ROI sobre Renta | Flujo de Caja Neto Anual ÷ Total Invertido |
| Retorno Total Esperado | Flujo de Caja Neto + (Precio × % de Plusvalía Anual) |
| Periodo de Recuperación (PER) | Total Invertido ÷ Flujo de Caja Neto Anual |
3. Suma la plusvalía, pero mantenla separada
La plusvalía de capital es real, pero no es efectivo en tu bolsillo cada año. La modelo por separado del flujo de caja neto para que puedas ver tu retorno real por renta junto con tu retorno total esperado si el mercado se comporta como se proyecta.
4. La prueba de recuperación (PER)
Divide tu Total Invertido entre tu Flujo de Caja Neto Anual para obtener un periodo de recuperación simple, en años. Ese es el equivalente inmobiliario de un ratio Precio-Beneficio:
- 16 años o más → inversión débil
- 12–15 años → buena inversión
- 11 años o menos → muy buena inversión
Este único número corta el ruido de marketing más rápido que casi cualquier otra cosa.
Corre estos números en tu propia operación
Usa la calculadora interactiva, cambiando entre AED, USD y EUR, para ver las cifras exactas antes de comprometerte.
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